미국금리와 한국금리가 부동산 가격변동에 미치는 영향, 입주물량과 나스닥 지수 등 다양한 비교

 

미국 금리인상과 한국 금리, 부동산 가격 상승률, 입주물량 비교

3월 미국 연준은 미국기준금리를 0.25% p 인상했다.
한국은 기본적으로 미국보다 높은 금리를 유지해야만 국내 자본유출을 막고 외국자본을 끌어 들일 수 있기 때문에
미기준금리 인상 전, 금리를 2~3차례 올렸다.
많은 전문가들은 미국 금리인상으로 인해 한국 금리가 오르고 이로 인해 기존에 대출로 집은 산 사람들의 이자부담, 예비 매수자들의 대출부담이 커져 부동산 가격은 조정기를 맞이할 것이라고 예상했다.
물론 반대의 입장도 많았다.
인플레이션은 어느정도 계속될 것이며 금리를 확 올리지 않는 이상 부동산은 꾸준히 상승할 것이라는 것이다.
뉴스와 유투브에 등장하는 전문가들의 갑론을박이 연일 이어졌지만 결국 판단은 본인의 몫.

나는 나의 선택에 책임지기 위해 약간의 시간을 들여 미국 금리와 한국 금리, 입주물량과 부동산 가격, 나스닥 지수 5가지는 일대일로 직접 비교해보기로 했다.

금리인상

대체적으로 미국금리보다 높은 수준을 유지하는 한국 금리

앞서 언급한 대로 미국 금리보다 한국은 조금 더 높은 수준의 금리를 유지해야만 한다.
같은 금리를 유지하면 투자자들이 한국보다 더 안정적인 미국 시장에 돈을 굴릴 가능성이 높기 때문이다.
미국의 경제성장률이 우리나라에 비해 떨어지는 편이 아니기 때문인 이유도 크다.
2006년, 2019년을 제외하면 우리나라의 금리는 최근 20년 동안 미국 기준금리보다 높았다.

이는 당연한 것이다.

왜냐하면 금리가 같다는 가정하에 투자자들은 분단국가이자 규모가 비교적 작은 한국보다 안정적인 미국에 여윳돈을 투자할 것이기 때문이다. 그러므로 한국의 금리는 미국보다 높을 수 밖에 없다.

 

 

한국금리와미국금리비교

미국 금리, 한국 금리와 한국의 부동산 가격 증가율의 관계

미국 금리와 한국 주택가격증가율, 한국금리와 주택가격증가율을 비교해보았다.
미국금리와 한국 금리는 대체로 2006년과 2007년 높은 수준을 유지했으며 2018년과 2019년에도 2% 가까이 유지했다.
하지만 2006년도에 비교적 고금리를 유지했음에도 대한민국의 주택 가격은 10% 이상 상승했다.
반대로 저금리였던 2020년에도 주택 가격이 10% 이상 상승했다.
최근 20년 동안 고금리였던 시기와 저금리였던 시기에 모두 주택 가격이 10% 가까이 올랐던 것을 보면 한국의 부동산 가격은 미국, 한국의 금리와 큰 연관성이 있다고 보기 어렵다.

여기서 우리는 부동산 가격이 코로나로 인한 인플레이션, 정부의 규제와 같은 특별한 외부적 요인에 반응하거나 공급물량에 의해 증감률이 조절된다는 것으로 추측해볼 수 있다.

금리와부동산가격

미국 금리와 나스닥의 연관성

미국 금리와 나스닥도 위와 마찬가지로 큰 연관성이 있어 보이지는 않는다.
중소형주와 같이 돈을 벌지 못하고 은행에서 자본을 끌어다 쓰거나 투자를 받고 이자를 지불하는 회사는 금리에 큰 영향을 받겠지만 아래 그래프를 보면 금리와의 연관성은 적다.
2000년도 전후에 있었던 닷컴 버블로 나스닥은 크게 하락했고, 2008년도에는 리먼브라더스 사태, 2018년에는 미중 무역분쟁 등이 주식시장에 악영향을 미쳤다.
물론 금리를 아주 높이는 것은 전체적으로 악영향을 줄 수 있다.
하지만 몇 달간, 1~2분기 동안 올렸던 금리는 다시 하향 조정되어 연도별 미국 기준금리 평균 수치는 2008년도 이후 2.5% 이하를 유지했다.

미국금리와나스닥지수

한국 부동산 가격과 입주물량의 연관성

부동산 가격을 움직이는 절대적인 지수가 금리가 아닐 가능성이 높다면 그럼 무엇이 가격을 움직일까?
아마 입주물량과 관련이 있을 것이다.
최근 20년 동안 주택 가격이 가장 많이 상승한 시기는 2002년도로 무려 16.4% 증가했다.
그리고 2006년 11.6%, 2021년 9.9%의 상승폭을 기록했다.
우연인지 모르겠지만 당시 국가의 수장은 김대중, 노무현, 문재인 대통령으로 '민주당 대통령은 부동산 정책에 실패한다.'는 안 좋은 역사를 만들어버렸다.

입주물량과 주택 가격 증가율은 금리와 주택가격 증가율의 연관관계보다 조금 더 밀접한 관계가 맺고 있을까?
2001년부터 2010년까지 주택은 꾸준하게 30만 호가량 공급되었다.
하지만 2002년, 2006년 정부 규제로 인해 주택 가격은 상승했다. (또 다른 요인은 찾지 못했다.)

그렇다면 최대 물량을 공급한 2018년 전후는 어떨까?
최근 20년 동안 가장 많은 입주물량인 483,000호를 공급한 2018년은 가격 상승률이 1.1%로 거의 가장 낮은 수치를 기록했다.
이어 2019년도에도 40만 호 이상 공급되었으며 18년도의 공급폭탄에 시장은 정신은 못 차리며 시장 전반적인 주택 가격은 0.4% 하락했다.
입주물량 공급은 주택 가격에 영향을 준다는 공식이 어느 정도 통한 셈이다.
하지만 불운하게도 2021년 코로나로 인한 인플레이션으로 주택 가격은 또 다시 큰 폭으로 상승했고 문재인 정부는 30번의 수정안을 발표했음에도 불구하고 부동산 정책에 실패한 정부로 낙인이 찍히게 되었다.

 

 

입주물량과부동산가격관계

그래서 공급과 금리는 부동산 가격과 큰 연관성이 없다는 것인가?

금리와 주택가격 증가율, 나스닥 지수, 입주물량 등의 수치를 정리하며 내가 느낀 점은 네 가지다.
첫 번째는 금리가 부동산 가격을 움직이는 절대적인 수치는 아니라는 것.
두 번째는 공급과 부동산 가격은 연관성이 있지만 그보다 더 큰 것은 외부적 요인(인플레이션)이라는 것
세 번째는 아래 표와 같이 한국과 미국의 기준금리는 3% 미만이었지만, 주택 가격 매매 증가율은 거의 4%를 육박했기에
내 집 마련은 장기적인 관점을 봤을 때 가능한 시기에 매수하는 것이 맞다는 점이다.

그리고 마지막 네 번째는 실거주할 집 한 채를 투자한 뒤, 나스닥에 투자하는 것이 가장 좋을 수도 있다는 것.

 

최근20년 금리와 부동산가격 증가율

미국 금리와 한국 금리, 주택 가격 매매 증가율(부동산 가격 증가율), 나스닥, 입주물량을 정리해놓은 표가 주택을 매수 또는 매도하는데 도움이 되었으면 하는 마음에 공유해본다.